БУХГАЛТЕРУ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ПОМЕНЯЛИСЬ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ

С 1 июля законодатели усилили требования к застройщикам при долевом строительстве. Это касается раскрытия информации, ответственности бенефициаров и т. д.

Можно снова строить разные дома одновременно

Законодатели отменили запрет, который не позволял одному застройщику вести долевое строительство одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Это правило должно было начать действовать с 1 июля 2018 года.

Новый закон вновь разрешил строить дома на деньги дольщиков по нескольким разрешениям на строительство. При условии, что компания:

-   уплатила взносы в компенсационный фонд;

-   размещает деньги дольщиков на счетах эскроу.

Но появилось новое ограничение. Застройщик не вправе одновременно вести деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории или комплексном развитии (освоении) территории.

К застройщикам, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, это ограничение не применяется (п. 1.1, 1.2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Но они не вправе привлекать деньги дольщиков для строительства по другим договорам, пока не сдадут в эксплуатацию дома по указанным договорам (п. 9 ст. 8 Закона № 175-ФЗ).

Если застройщик заключил такие договоры до 1 июля 2018 года, а разрешение на строительство получил после этой даты, ограничение действует. Привлекать деньги дольщиков и вести строительство застройщик должен только по одному из этих договоров. Права и обязанности по другим договорам можно передать дочерним обществам, основному обществу или «дочкам» основного общества (п. 10 ст. 8 Закона № 175-ФЗ).

Поменялись требования к отчетности застройщика

У бухгалтера застройщика будет больше времени, чтобы раскрыть промежуточную бухотчетность. С 1 июля 2018 года срок увеличился. Теперь на это отводится 30 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а не пять (п. 5 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Отчетные периоды прежние – I квартал, полугодие, девять месяцев.

Отчетность за полугодие и девять месяцев 2018 года можно разместить в Единой информационной системе жилстроительства – ЕИС ЖС не позднее 30 июля и 30 октября соответственно.

С 30 сентября 2018 года застройщик обязан соблюдать нормативы финансовой устойчивости (подп. 1.8 п. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Сейчас такого требования в законе нет.

Появилась ответственность бенефициаров за убытки дольщиков

Теперь бенефициары застройщиков тоже отвечают за убытки дольщиков. Законодатели ввели солидарную ответственность застройщика и лиц, у которых есть возможность определять его действия (п. 4 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ).

К таким лицам относятся те, кто может давать указания директору, управляющей компании, совету директоров застройщика. Например, это может быть бенефициарный владелец.

Дольщик-гражданин сможет предъявить требование о взыскании убытков одновременно к застройщику и лицу, которое может определять его действия. Или к любому из них в отдельности.

Застройщик обязан раскрыть больше информации

Требования размещать информацию на официальном сайте застройщика больше нет. Но в системе ЕИС ЖС надо размещать больше информации.

Например, застройщик должен указать условия привлечения денег, если использует счета эскроу. Кроме того, расширили перечень информации об учредителях или участниках и бенефициарных владельцах застройщика. Нужно указать Ф. И. О. лиц, которые косвенно или самостоятельно вправе распоряжаться 5 процентами голосов и более, а не 25 процентами.

Более детально нужно указать сведения об учредителях и бенефициарных владельцах. В частности, открыть предстоит ОГРН и ИНН компании, СНИЛС и ИНН физлица, долю в уставном капитале.

Правительство должно установить новый порядок размещения информации в ЕИС ЖС – периодичность, способы и сроки. До того как этот порядок появится, застройщик размещает информацию в прежнем порядке – в соответствии с Положением, утвержденным приказом Минстроя от 11.05.2018 № 275/пр (п. 16, 17 ст. 8 Закона № 175-ФЗ).

По-новому предстоит работать с банком

Если застройщик не отвечает новым и прежним требованиям, привлекать деньги дольщиков он не вправе.

Запас средств. На дату направления проектной декларации на расчетном счете застройщика должна быть сумма не меньше 10 процентов от проектной стоимости строительства. Эту норму дополнили. Вместо указанной суммы у застройщика может быть кредитный договор с уполномоченным банком на предоставление целевого кредита на строительство. Сумма должна быть не меньше 40 процентов от проектной стоимости строительства.

Расчетный счет. С 1 июля 2018 года застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны открыть счета для взаимодействия в одном и том же банке. Если застройщик строит дома по нескольким разрешениям на строительство, надо открыть отдельный расчетный счет для каждого разрешения (п. 2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик, который получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, обязан открыть расчетный счет в уполномоченном банке для каждого разрешения на строительство (п. 7, 8 ст. 8 Закона № 175-ФЗ). Срок – не позднее 31 августа 2018 года.

Иначе контролеры немедленно сообщат в Росреестр, что застройщик не вправе привлекать деньги дольщиков. Чиновники приостановят регистрацию прав, пока не получат подтверждение, что застройщик устранил нарушение (п. 12, 13 ст. 8 Закона № 175-ФЗ).

Прием платежей от дольщиков и расчеты. Принять платежи в счет уплаты цены ДДУ можно только в безналичном порядке. Оплачивать затраты тоже разрешено только по безналу. Снять наличные со счета можно только на оплату труда.

Больше ограничений придумали для учредителей и директора

Требования к руководителям распространяются не только на главбуха, но и на физлиц с долей участия больше 5 процентов. Раньше лимит был равен 25 процентам.

По новым правилам руководителем компании и главбухом не могут быть лица, которые привлекались к ответственности по обязательствам компании. При условии, что со дня исполнения обязанности прошло меньше пяти лет, а не трех.

Директором застройщика не может быть человек, во время руководства которого какая-либо компания обанкротилась. Проверить нужно пять лет до даты направления проектной декларации. То же самое, если человек в течение пяти лет до этого участвовал в капитале застройщика. А доля была равна 5 процентам, и застройщика признали банкротом.

Счета эскроу станут обязательными

Сейчас застройщик вправе использовать счета эскроу. С 1 июля 2019 года это станет его обязанностью – привлекать деньги дольщиков он сможет только на счета эскроу (п. 5 ст. 8 Закона № 175-ФЗ). Если застройщик использует счета эскроу, он должен указать это в ДДУ. А также сообщить сведения о таком банке – наименование, местонахождение, адрес, адрес электронной почты, номер телефона.

С 1 июля 2018 года действует отдельная норма для выплаты возмещения дольщикам-гражданам, если у банка отберут лицензию. Дольщики получат возмещение в размере 100 процентов от суммы, которую внесли на счет эскроу. Максимум – 10 млн руб. Если у дольщика несколько ДДУ, возмещение составит не больше 10 млн руб. в совокупности по всем договорам (п. 3, 7 ст. 12.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

При страховом случае дольщик должен открыть счет эскроу в другом банке. Возмещение поступит на новый счет (п. 9 ст. 12.2 Закона № 177-ФЗ).

Для застройщиков, которые используют счета эскроу, теперь требований гораздо меньше. Это касается опыта, размера собственных средств, уплаты взносов в компенсационный фонд и др. (п. 4, 6 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Есть и другие поправки: в отношении расходования целевых средств, прав застройщика, права банка отказывать в проведении операций, госконтроля и т. д.